都心の超一等地でアパート経営したければPRESIに相談を

投稿者: | 2018年8月28日
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PRESIのアパートは都心一等地に特化している

巷ではサラリーマンによるアパート経営を多く見かけるようになりました。一時期、銀行さんによる融資がバンバンおりて、誰でも参入しやすくなったからです。

例えば1億円のアパートを購入する場合。

登記費用や仲介手数料など600万〜800万ほどの現金を準備すれば、残りの1億円は銀行さんから融資して頂く事が可能でした。いわゆるフルローンというものです。

中には初期費用も融資してもらうオーバーローンというものもありました。手持ち資金一切なしで一棟アパート投資する、というものです。

そんなアパート投資。買ったサラリーマン全てが勝ち組になっていると思いますか?

答えはもちろん否。

分かりやすい例で言えば、最近の○ルガ銀行・○ぼちゃの馬車事件は有名。

スマートデイズ社とスル○銀行が結託し、本来より高い価格でシェアハウスを投資家に販売。それでもSD社からサブリース契約で家賃保証されていたサラリーマンは安定してお金が入ると信じて購入。しかし入居者が入らない・サブリースもできない・新しい物件も売れないという悪循環が重なり、SD社は倒産。ス○ガ銀行も多額の不良債権を抱えてしまった、というもの。

この問題は「需要がない狭小部屋のシェアハウスを企画したこと」「それを価値が判らない投資家が高値で買ってしまったこと」「味をしめたSD社と○ルガ銀行がそのスキームでやりすぎたこと」が原因だと考えられます。

これは分かりやすい失敗事例ですね。

それでは他の人々はどうでしょうか?

 

例えば横浜駅から近い某駅。

昔は外国人が多く住んだ地域であり、ネームバリューもあり、高級住宅街として認識されているエリアがあります。

しかし恐ろしいことに。この駅に目をつけたアパート業社が次々と新築アパートを建築。恐ろしいほどのアパートが建ってしまいました。

結果的に需要と供給のバランスが崩れ、多くの物件で空き部屋が目立つ事態となっています。そして、さらに恐ろしいことに、今でも新築アパートが次々と建築されています。怖いので、そっとリンクだけ貼っておきますね。

このようなエリアに建築してしまった方も悲惨な目に合うかもしれません。これからも新築アパートが次々と建ってしまえば、どんどん入居率が下がって行きます。それを補うためには不動産屋さんに払う広告料を上げるか、家賃を下げるしかありません。

いずれにせよ収益を圧迫する事態です。

 

それでは地方は?

以前何とかクラウド、というアパート建築業社さんの話を聞きに行ったことがあります。物件自体はおしゃれで申し分ないものでした。

しかしどうもエリアが悪い。

その時紹介されたのは、名古屋のアパート、仙台のアパート、また仙台駅から南北線で8駅ほど北上した地域にあるアパートなど。

当時の資料を引っ張り出すと某アパートは初期費用で8200万円。35平米の1Rが8部屋。それで居て新築時の想定家賃が5万3000円だったのです。利回りは6.2%ほど

慣れていない人がみたら新築で利回り6.2%なら悪くない、と思うかもしれません。しかし、これはとんでもなく低い利回りです。ありえません。机を叩いて帰ってきました。

そんな物件を所持している人も、本当の勝ち組とは言えないでしょう。地方の今後の人口増減を考えれば利回りに対してリスクが大きすぎます。

それではアパート投資において、一体だれが勝ち組なのでしょうか?

それは都心一等地にアパートを建てられた人です。

都心にアパートを建てることなんてできるの?

難しいです。大変難しいと思います。まず土地が出ません。出たとしても非常に小さいものが多いです。また、もちろん高いです。アパート用に仕入れようとすれば土地代が結構な額を占めましょう。

そんな状況でアパート経営をしようと思っても、うまく仕入れ・設計・運営しなければすぐに赤字になってしまいます。つまり都心には都心なりの戦略が必要なのです。

しかし、先日話を伺ったPRESIさんは都心アパート建築一本でノウハウを持っている会社でした。

まず全体のグロス価格を下げるために自社で設計部門をもち、建築単価を抑えることに成功。それによりグロスの価格が下がったそうです。他にも土地の仕入れなどで工夫をし、企画をしているそうです。

もちろん都心は高いです

PRESIさんの物件は代官山、学芸大学、三軒茶屋、駒沢、都立大学、目白、浅草などの一等地で展開しています。

土地がもともと高い地域ですから、グロスでの価格も相当です。一番安くても2億〜、という感じじゃないでしょうか。

家賃はそれなりに高いですが、しかしそれでも利回りは低くなります。

しかし、本当に価値のある都心一等地の土地を所有するというのは、不動産投資において勝ち組であることに間違いありません。究極の例は丸の内の大家さん「三菱地所」です。彼らは超一等地で利回り2%〜3%の商売していますからね。

そのエリアにアパートを建築したければ、年収は1,000万以上、金融資産も1,000万以上あった方が宜しいでしょう。

もう少し安いエリアもありました

さすがに超都心だけではダメだ、ということで最近は少し郊外にも展開しているそうです。

例えば国分寺、一橋学園、中里、上板橋、船堀など。こちらのエリアでは1億5千万〜からいけそうです。

少々都心からは離れていますが、それでも東京都であることは間違いなし。地方とは比べ物になりません。家賃もそこそこ取れます。

こちらは年収500万から700万以上の方が取り組まれると良いでしょう。

いずれにせよセミナーやっているみたいです

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